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Cada cierto tiempo, escandalizan las imágenes de casas que se llueven o se agrietan. Pero más graves son la mala ubicación y el nulo sentido de barrio que afectan a quienes tienen menos. Lo que se hace hoy en esta materia requiere de un remezón que lleve a enfatizar en la calidad.

 

La casa propia dista de ser un sueño para miles de chilenos. Entre 65.000 y 75.000 viviendas sociales -aquellas destinadas a los segmentos más pobres de la población- presentan fallas estructurales o han tenido algún problema que vuelve un imposible o un verdadero martirio habitarlas. Famosas son las casas Copeva, que para enfrentar las lluvias debían cubrirlas con plásticos que impidieran el paso del agua.

 

Ahora -con el terremoto en Iquique- volvió a quedar en evidencia la fragilidad de algunas construcciones. En el Ministerio de Vivienda aclaran que sólo unas pocas casas denominadas del “Serviu”, o que fueron fabricadas por encargo de este servicio, se deterioraron. Pero aun así, el sismo recuerda otra vez las dificultades que enfrentan las casas de los segmentos socioeconómicos más bajos.

 

¿Está en crisis la vivienda social? Claramente para los expertos, la edificación de viviendas económicas debe sufrir un proceso de transformación. No es lo mismo levantar casas cuando se tenían US$ 2.000 de ingreso promedio por habitante, que hacerlo ahora que se cuenta con US$ 5.000 y con perspectivas de seguir incrementándolo. Claramente, en esta materia se requiere de un remezón que cambie los énfasis hacia una mayor calidad de las construcciones y de su entorno.

 

Andrés Iacobelli es director de Políticas Públicas de la Pontificia Universidad Católica. Trabaja junto a él Alejandro Aravena. Ambos han liderado “Elemental”, un proyecto de la UC con el auspicio de Harvard y con recursos del Fondef, que buscó innovar en el diseño de viviendas sociales, con un monto de inversión por cada una de 300 unidades de fomento y con poco más de 30 metros cuadrados. El barrio más conocido de los que han edificado está en Iquique, donde una de las características más visibles de las construcciones es que pueden ser ampliadas por sus dueños y que para este último objetivo ya se les ha dado la obra gruesa.

 

Énfasis en la cantidad

 

Ambos responden algunas de las interrogantes sobre la vivienda social en Chile. Si es buena o mala la política, cuál ha sido el rol de los privados o si es poco o mucho lo que gasta Chile en las casas para los que tienen menos.

 

-A la luz de las fallas que se conocen a diario por la prensa, ¿en qué situación está la vivienda social en Chile?

 

Andrés Iacobelli dice que este tema hay que mirarlo desde dos ópticas. Una es desde el punto de vista de la política de vivienda. Primero, tratando de entender cuáles fueron los objetivos que buscó la autoridad: el más importante fue reducir significativamente el déficit de casas construidas que existía a comienzos de los noventa. “Cuando llegó la democracia, había una expectativa muy grande de todo el mundo por tener su casa. Y la urgencia por construir se transformó en lo más relevante para el gobierno. Entramos así en una lógica en que cada ministro de Vivienda se planteaba como meta construir 100 mil viviendas al año. Y llegamos a levantar un millón de casas. Eso es bueno y es exitoso”. El déficit habitacional se redujo desde 40% de personas que esperaban vivienda a una cifra entre 10 y 15%.

 

Iacobelli agrega: “Pero ahora que somos un país que es el doble de rico, nos encontramos con un stock de viviendas que puede estar obsoleto”. En otras palabras, el conjunto de viviendas sociales edificadas está en una situación de “regular a mala”. “No me extrañaría que más temprano que tarde tengamos a algún ministro diciendo que debemos demoler el 30% de los barrios construidos”, dice.

 

El experto puntualiza en que este diagnóstico no obedece a las fallas que capturan más prensa y que no sobrepasan al 10% de las viviendas edificadas, sino al hecho de que hay “partes completas de la ciudad que son muy malas. Por el barrio, la segregación y los estándares de urbanización”.

 

Alejandro Aravena evalúa positivamente la política de vivienda si se la mira desde el ángulo de solucionar una emergencia. Pero otro tema distinto es si la vivienda ha sido capaz de transformarse en un capital inicial que ayude a los más pobres a dejar atrás la pobreza. Y ahí él observa un déficit: “Si lo miramos de este punto de vista, la vivienda social en su conjunto vale menos que más cada día que pasa. Desde esta óptica, uno tendría que haberlo hecho bastante mejor si es que realmente hubiésemos creído que la vivienda es algo que se tiene que valorizar y no desvalorizarse”. “Hay áreas que son unas manchas en la ciudad inaceptablemente grandes”, opina Aravena, “por mucho que le ponga a mi casa todo el empeño del mundo, estoy metido con alrededor de 100 mil personas que me tiran para abajo la valorización de mi casa”.

 

-¿Se preocupa la política de vivienda de que las casas se valoricen, considerando que ése un capital para las familias?

 

Alejandro Aravena responde: “En teoría sí, desde el momento en que es un fondo concursable. Como es un fondo concursable, está en los privados diseñar de tal manera de dar mayor prioridad a aquellos factores de diseño que valorizan una vivienda, como un empleo eficiente del suelo, bien localizada y con un uso del conjunto urbano que tenga visión de vecindario. Pero como no se lo exige explícitamente, la crítica es que las viviendas son chicas y que son malas, que se llueven o que están mal terminadas. Nadie reclama porque las viviendas estén a dos horas del lugar de trabajo o que estén rodeadas de barrios que no tienen ninguna perspectiva o ninguna oportunidad. Y en estricto rigor, estos dos factores -la capacidad de un proyecto de vivienda de haber pagado un suelo más caro, más cerca de las oportunidades y el haber hecho un conjunto urbano con un espacio que va a tener mayor probabilidad de ser cuidado en estructura de condominio- no forman parte de aquellas cosas que como sociedad le pedimos a la vivienda. Por extensión, ni al ministerio ni a las constructoras les parece que sean cosas relevantes, y seguimos tratando de lograr la mayor cantidad de metros cuadrados en un terreno ojalá lo más barato posible”.

 

-Parece contradictorio: por un lado, hay una política de vivienda que se evalúa positivamente, pero por otro hay casas que se llueven, con fallas estructurales y que no se valorizan en el tiempo. ¿Cómo se puede calificar positivamente, entonces, la política?

 

Aravena contesta: “Primero, es una política que intentó lograr demasiados objetivos al mismo tiempo: renovación de conjunto, densificación urbana, viviendas nuevas. Donde antes había un cañón que tiraba un puro tipo de balas, en este momento tenemos distintos tipos de estrategias, al menos como estructura; que se está tratando de buscar esta diversificación.

 

Segundo, es una política que se ha flexibilizado, porque desde el momento en que es un fondo concursable, en estricto rigor depende del privado o del grupo de familias que buscan un proyecto que les acomode para que eso sea presentado. No es una hoja que viene con un proyecto hecho, el cual se lleva a una empresa constructora.

 

Iacobelli añade: “Eso es bueno, porque descarta los mitos que dicen que cómo es posible que se construya el mismo tipo de vivienda de Arica a Punta Arenas, sin considerar las diferencias. Eso no pasa. Cada grupo hace la casa como ellos quieren”.

 

Aravena concluye: “Al menos hemos pasado de una política de vivienda que te entregaba lo que tú tenías que construir a una que te decía tráigame algo que a usted se le ocurra y yo voy a ver si está técnicamente bien hecho”.

 

-¿Los privados han construido con buena calidad?

 

Iacobelli considera que en general , la respuestas del sector privado ha sido positiva, lo que se refleja en el desarrollo de un mercado inmobiliario que levantó más de un millón de viviendas.

 

Y añade: “Si uno tuviera que hacer una evaluación en el transcurso de los años, antes el diseño completo, con sus especificaciones, lo hacía el Serviu, licitaba y los privados construían de acuerdo con esas especificaciones. Ahí están las culpas si las especificaciones son suficientes o si la construcción era insuficiente. Ése era, por ejemplo, el caso Copeva. La constructora dice: yo construí con las especificaciones que me dió el Servicio de Vivienda y Urbanismo. Aravena acota: “En estricto rigor, el Serviu estaba dispuesto a aceptar menos calidad, con tal de construir. El Serviu decía: hagámoslo porque va a ser mejor que nada”.

 

Iacobelli añade: “Pero en algunos casos parece que la cosa se llevó más bien al límite. El Serviu hacía las licitaciones, no se presentaba nadie, entonces bajaba las especificaciones y entrábamos a las zonas grises.

 

“Como algunas empresas sienten que están construyendo tan al límite y corren riesgos, las constructoras a las que les ha ido bien prefieren ir a construir a otro mercado, más caro, porque dicen que no quieren construir viviendas con especificaciones muy al justo y que después se las responsabilice a ellas. Estas prefieren cuando tienen un capital suficiente irse a hacer negocios inmobiliarios tradicionales. Es revelador que las grandes constructoras del país se han salido de este mercado. Y eso es una mala señal, porque lo lógico es que estuvieran “, dice Iacobelli.

 

La plata aún es poca

 

¿Cuánto cuesta hoy hacer una casa?

 

Iacobelli explica: “El sistema es el siguiente: un conjunto de familias, de diez hasta 200, se juntan agrupadas por el municipio o una entidad organizadora privada y presentan un proyecto al Ministerio de Vivienda para construir sus casas. Si al ministerio le parece que es razonable y que cumple con los estándares, les da 280 UF por familia y les dice además que junten 10 UF. O sea, hay un presupuesto total de 290 UF. Con una parte de ese presupuesto total se pagan los gastos del Serviu, de las constructoras, y a veces el que diseñó el proyecto les cobra. Al final, las constructoras cuentan con un presupuesto de 270 UF. De ellas, el margen para la empresa puede ser 8, 10, 15%, dependiendo de donde sea. Son súper ajustados, hay licitaciones y uno no puede exactamente saber cuál es el margen. Depende de la competencia que haya, pero el margen puede ser entre el 5 y el 12%.

 

Esa plata para construir ¿Es poca? ¿Cómo lo evalúan?

 

Iacobelli señala: “Si uno dice, que para construir una casa, completa, terminada, para una familia chilena, esa plata alcanza sólo para la mitad de ella. Una casa debe costar 600 UF y éstas son 300. Si yo soy un país que tenga plata, y le doy las 600 UF, sería un poco paternalista darle la solución completa. Nosotros en Elemental hemos dicho qué mitad construimos nosotros como Estado y qué mitad les dejas a ellos. Entonces, por ejemplo, tenemos un proyecto de Iquique. Amigos míos me dicen que las casas de Elemental todavía se están construyendo. Lógico, porque la otra mitad la desarrollan los propios habitantes”.

 

Fuente: El Mercurio

Fecha: 19/06/05

 

https://www.conicyt.cl/bases/fondef/PROYECTO/02/I/D02I1041.HTML